一夜之间，土地转换费飙升300%！越南房主哭诉：想给自家地办个户口，比登天还难
当收到需缴纳近20亿越南盾（约合人民币55万元）才能将60平方米农用地转为宅基地的通知时，韩女士（chị Hạnh）彻底绝望了。她不得不撤回申请，这个数字相当于她2018年购入平政县（huyện Bình Chánh）平利乡（xã Bình Lợi）这处房产总价8.5亿越南盾（约23.2万元人民币）的两倍还多。
"我本想等经济宽裕时办理转户手续，没想到等来的却是天价账单。"韩女士苦涩地说，"现在挂牌出售也无人问津，毕竟谁愿意接手还需要额外支付巨额转换费的房产呢？"
这样的故事正在胡志明市不断上演。在隆平坊（phường Long Bình），黎文决（Lê Văn Quyết）面对57亿越南盾的转换费用目瞪口呆；投资者阮文明（Nguyễn Văn Minh）更是被迫原价抛售2000平方米土地，因为他需要缴纳的转换费高达390亿越南盾（约1065万元人民币）。
这一切都源于2024年8月1日实施的第79号决定。新地价表较2020年普遍上涨2.36至39倍，其中阮宪巷（đường Nguyễn Xiển）区域的宅基地价格飙升至每平方米2800万越南盾，而农用地仅60万越南盾，价差达45倍之多。更严峻的是，新规要求按宅基地与农用地100%的差价计收土地使用费，且不再适用以往的定额优惠。
"这完全超出了普通民众的承受能力，"胡志明市资源与环境经济研究院院长范文顺（Phạm Viết Thuận）指出，"宅基地转换成本普遍增加了250%-300%，导致大量申请被迫中止。"
2025年7月，胡志明市中心区的房地产
数据显示，胡志明市目前仍有1.3万宗土地未获产权证书，占土地总数的0.7%。这些土地多因规划限制、用途转换或合法化问题被搁置，如今又面临新一轮的价格冲击。
转机或许正在来临。财政部近期提出修订案，建议恢复旧计费方式：限额内面积按30%、超限部分按50%差价征收。副总理陈红河（Trần Hồng Hà）也明确要求，新政策要"公平合理、体恤民情"，特别要保障首次购房者的权益。
专家们进一步建议建立差异化收费机制。TAT律师事务所主任张英秀（Trương Anh Tú）强调："应该区分实际居住和投资需求。对建房自住者提供减免政策，而对开发经营者则按市场标准收费。"
PROPIIN研究院院长武日柳（Võ Nhật Liễu）提出了更具体的方案："可以将申请人分为不同类别：实际居住需求者享受减免政策，多套房持有者和投资者则适用30%-100%的阶梯式收费标准。"
随着《土地法》修订进程的推进，这些建议能否落地实施，将直接关系到数万家庭的安居梦想。在政策调整的过渡期，许多像韩女士这样的普通民众，仍在焦急地等待着希望的曙光。