上市首日，双双涨停！公募REITs强势刷屏，供需“矛盾”如何解决？

8月8日，首批2只数据中心REITs上市，当天双双实现涨停（涨幅30%，下同）。包括这2只产品在内，上市首日即涨停的公募REITs数量达到15只，在73只产品中占比20.55%。上市以来，73只公募REITs创造出了近35%的平均收益率，17只产品收益率超50%，最高收益率接近100%。

分析认为，公募REITs赚钱效应显著，反映出市场需求旺盛。但也要看到，当前公募REITs20000亿元出头的体量，难以承载大体量资金配置需求。旺盛需求与优质资产供给不足之间的错配，是当前公募REITs的核心矛盾之一。估值提升背后，公募REITs存在着投资者偏好趋于一致、投资集中度上升、新发项目战配比例过高等情况，这需要通过提高优质资产供给水平来解决。

逾两成REITs上市首日涨停

截至8月8日收盘，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT2只产品均实现30%涨停。其中，南方万国数据中心REIT收报3.9元，当天成交金额为2.34亿元，换手率25.37%；南方润泽科技数据中心REIT收报5.85元，成交4.52亿元，换手率26.43%。

华南地区一位公募市场人士对券商中国记者表示，2只产品属全国首批数据中心REITs，资产类型具有一定稀缺性，上市首日涨停符合市场预期。实际上，早在发行阶段，数据中心REITs就已受到资金追捧。

数据显示，南方润泽科技数据中心REIT首发募资45亿元，公众投资者有效认购倍数达到317.96倍，对应的有效认购申请实际确认比例为0.31451695%；南方万国数据中心REIT募资24亿元，公众投资者有效认购倍数达到454.96倍，对应的有效认购申请确认比例为 0.21976466%。

实际上，在整体资产供不应求态势下，上市首日大涨的公募REITs并不在少数。

根据Wind统计，截至8月8日登陆二级市场的公募REITs数量已有73只，67只产品上市首日上涨，占比超过90%。其中，上市首日实现30%涨幅涨停的产品有15只，占比20.55%；上市首日涨幅超过20%、10%的产品数量分别为22只、32只，占比分别为30.14%、43.84%。

值得一提的是，在15只上市首日涨停的产品中，有9只为2025年上市的基金。除2只数据中心REITs外，还有2只园区基础设施项目REITs（中金亦庄产业园REIT、华夏金隅智造工场REIT）、2只消费基础设施REITs（中金中国绿发商业REIT、易方达华威市场REIT）、1只市政设施REIT（国泰君安济南能源供热REIT）、2只保障性租赁住房REITs（华泰苏州恒泰租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT）。

上市以来行情分化明显

包括上市首日在内，整体公募REITs上市以来同样呈现出较好的上涨效应。根据Wind统计，截至8月8日，73只公募REITs上市至今的平均收益率接近35%，呈现出了较好的投资效应。

具体来看，有17只上市以来收益率在50%以上，中金厦门安居保障性租赁住房REIT上市以来实现了97.37%的涨幅，在73只产品中位居第一。紧跟其后的是嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT(85.37%)、华夏北京保障房REIT（84.37%）。

此外，华夏首创奥特莱斯REIT、国泰君安济南能源供热REIT等产品上市以来累计涨幅也在70%以上。另一方面，有19只公募REITs产品上市以来累计涨幅不足20%，其中有8只产品上市以来录得负收益，最大亏损目前已超过30%。

北京一位保险资管人士对券商中国记者表示，从2021年试点至今，公募REITs二级市场行情基本上走出了一个完整的行情周期。其中，从2021年到2022年普遍实现上涨，但在2023年出现单边下跌。2023年之后，公募REITs走出低谷，但行情随之分化，派息确定性高的资产涨幅比较大。

招商基金在近日发布的公募REITs7月观察报告中指出，截至7月20日的近一月里，REITs资产的行业分化进一步加剧，产权类REITs中表现较好的是消费基础设施类，经营权类REITs中能源基础设施、生态环保类REITs表现较好。这反映出，运营数据和财务指标是影响REITs表现的重要因素，数据较好的REITs对市场资金的吸引力较强。

在研究中，招商基金选取中债估值的REITs估值收益率（IRR）作为衡量REITs估值的指标。招商基金称，从绝对值来看，各类项目IRR大体在机构投资者的成本以上，但各个资产的差异较大。截至7月20日，产权性项目中仓储物流REITs的估值收益率较高，均值4.24%；特许经营权项目中生态环保REITs的估值收益率较高，均值3.94%。IRR分化的背后，是投资人对资产的认可程度，体现了资产质量的差异。

优质资产供给水平需进一步提高

公募REITs资产呈现出的赚钱效应，预示着投资者的旺盛配置需求。与此同时，市场对优质REITs资产扩大供给，有着更为迫切的期待。

中金基金副总经理、基金经理李耀光近日在公开媒体报道中表示，当前公募REITs市场的核心矛盾之一，在于低利率环境下投资人的旺盛需求与优质资产供给不足之间的错配。从2025年发行情况看，2月上市的产品在网上及网下认购倍数、首日涨幅等指标上均表现亮眼，这与战略配售份额难以获取的现象相互关联。深层原因在于，REITs在低利率环境下对众多投资机构具有极强的吸引力。

但由于公募REITs当前2000亿元出头的规模，难以承载大体量资金配置需求，叠加投资者偏好较为一致，估值提升背后可能存在流动性风险。招商基金表示，部分REITs项目存在流动性不足带来估值大幅上行、偏离基本面的风险。短期流动性不足会加剧资产价格波动，特征包括买卖报价差距较大、部分REITs交易不连续、尾盘成交量较高，盘中成交量较低的特征等。其中原因包括投资偏好较为一致、投资集中度有所上升、交易新发项目战略配售比例过高、投资者结构相对单一等。

李耀光认为，在多层次REITs市场建设尚不完备背景下，多数企业发行公募REITs实现资产盘活与融资的效果，核心取决于融资性价比。如果说首发REITs存在政策导向因素，那么进入扩募阶段后融资性价比将成为决定性因素，直接影响企业决策层是否继续向REITs注入优质资产。

李耀光建议，可逐步放开投资机构及Pre-REITs基金作为公募REITs原始权益人。从分阶段实施角度，可以在落实返投资金的前提下，先在已上市REITs扩募领域放开Pre-REITs基金作为原始权益人。若实践验证其能有效盘活存量、拉动投资并实现政策目标，再进一步在首发环节放开这一权限。这些举措或将有效提高优质资产的供给水平。