聚焦碧桂园服务中报：营收增长10.2%，核心业务基本盘愈发稳固

8月27日，碧桂园服务（6098.HK）发布2025年中报显示，今年上半年公司实现营业收入231.9亿元，同比增长10.2%，股东应占核心净利润约15.7亿元，期末银行存款和结构性存款约164.7亿元，经营和现金流总体保持稳健。

最近半年，物业市场增量下行，住宅物业换手率不断攀升，行业竞争愈发激烈。虽然面对挑战，财报显示碧桂园服务仍保持了基本盘的稳步扩张。

碧桂园服务执行董事、总裁徐彬淮在业绩发布会上表示，当前物业费降价的呼声反应了行业发展还不够规范的现状。近期国家关于扎实开展物业服务领域突出问题集中整治的政策出台，对物业企业的诚信经营、合规经营提出了更高的要求，中长期来看对推动行业规范稳健发展是好事情。在这样的背景下，龙头企业会拥有更多的机会，因为头部企业在规范经营、品牌重视、数字化能力投入等方面拥有更多的优势。

他说，未来三到五年，碧桂园服务将回归客户导向，走向合理的盈利空间。“未来物业服务定价权应该是客户所拥有的，物业企业要做的是与之匹配，并且做到诚信公开。公司将结合客户的需求，将毛利率调整到一个合理的水平，同时积极拓展市场、高质量发展，希望保持毛利额的稳健合理增长。”

业绩会上披露的信息显示，上半年公司核心业务收入保持增长态势，经营基础进一步巩固。具体来看，物业管理服务收入达136.1亿元，同比增长6.7%；社区增值服务收入21.0亿元，同比增长5.3%；“三供一业”服务收入50.7亿元，同比增长51.6%。摩根大通最新报告认为，碧桂园服务物业管理毛利出乎意料地好于预期，物业管理业务的收入及毛利按年分别增长7%及2%，高于该行此前预估值。

同时，公司坚持高度市场化的运作，关联方收入占总收入的比例从2018年的20.3%持续下降，2025年上半年降至1.1%的水平，已基本实现从传统地产依赖型模式向独立市场化运营的转型。

上半年，碧桂园服务的物业管理规模持续稳步提升，与营业收入等财务数据的增长形成了有效印证，共同构建了公司健康发展的完整逻辑链条。截至6月30日，公司管理物业项目总数达8108个，遍布中国内地31个省、直辖市、自治区及香港特别行政区及海外，收费管理面积增至10.6亿平方米，其中位于一二线城市项目的收费管理面积约占40.2%。面对客户日益多元和提升的价值诉求，公司聚焦客户满意度与体验提升，持续构建高效精益运营体系，上半年共计投入约2.59亿元用于对社区康乐设施、老旧设施的焕新以及升级改造，提升客户体验。

分析人士认为，在当前宏观经济面临挑战、物业行业竞争加剧的背景下，碧桂园服务仍保持了市场规模的持续扩大与营收的稳定增长，特别是核心业务表现稳固，显示业务基础非常扎实，抗风险和发展韧性足，行业头部企业的领先优势仍然明显。

上半年，碧桂园服务的第三方市场拓展表现颇为乐观，签约面积达6477万平方米，同比增长66%，远超行业平均水平。特别值得一提的是，公司在综合设施管理（IFM）领域的拓展实现重点突破，已成功拓得包括中国中煤集团下属厂矿企业园区、香港中文大学（深圳）音乐学院新校区及中国移动广东韶关及陕西省标段等IFM项目。据悉，碧桂园服务近期已成立了专门的IFM业务集团，在延伸原有服务范围的同时，更加注重深化客户价值与构建全域服务能力。此举体现了碧桂园服务提升综合服务水平和向更完整业务体系发展的重要方向，因此备受外界关注。

管理规模的持续扩大也为社区增值服务提供了更广阔的空间。上半年，碧桂园服务的社区增值服务收入约21亿元，较去年同期增长5.3%，占公司总收入比例约为9.1%。以新能源业务为例，公司自营品牌“智享楼下充电”，通过自营设备为业主提供安全、便利的两轮充电服务。截至上半年，已累计在全国超5000个社区运营约60万个充电插座，累计注册用户数超550万，累计服务超1亿人次。同时，用户黏性不断提升，月活用户规模超200万人。据悉，公司正在加速布局外部市场，为市场化项目提供一站式场地管理充电解决方案，以及助力城市更新，联动政府部门街道居委为老旧小区提供充电设备升级、改善充电环境，助力解决充电安全隐患及飞线治理难题。

在当前传统物业服务面临基础服务成本上升、客户质量要求提高“双重”挑战的背景下，数字化、智能化转型成为众多物业企业的关键突破口。越来越多的物企开始借助科技手段，通过提升运营效率与服务体验来应对挑战，实现质量升级与成本优化。

碧桂园服务管理层在业绩发布会上表示，除了持续构建高效精益运营体系、深化服务分级，公司还积极投入智能研发创新、人工智慧及物联网等核心能力建设，持续提升服务品质、运营效率及客户体验。

在运营端，数智化应用全面渗透。公司基于AI大模型技术自主研发“零号助理”，并率先推出“一看”及“一问”两个应用，支持业务快速决策，助力业务效率升级。“一看”是高度适配项目管理逻辑的移动数据看板，覆盖收缴率、满意度、现金流等20多个核心指标，当日收款数据实时更新，月活跃用户超4000，支持项目重点关注事项的智能发现和关注指标的归因分析深度洞察；“一问”定位于企业ChatBI，覆盖全域数据，穿透企业知识库与智能客服，支撑业务快速决策，并赋能到客户服务、系统运维等多个场景。

在服务端，AI创新应用逐渐释放效能。目前碧桂园服务已实现保安、保洁、工程、电梯业务全链路规范管控，并通过嵌入NFC技术实现服务轨迹可视化，保障品质标准化与服务透明度。同时，公司构建了全量VOC客诉闭环机制，运用大数据与AI模型生成场景化客诉标签，精准定位作业瑕疵与服务盲点，驱动快速响应与资源精准投入改善。此外，碧桂园服务自主研发的“零号居民”清洁机器人也是一大亮点，目前已在其服务项目中投入使用近100台，并计划于年内实现在华南地区项目落地超1000台。

业内专家认为，物业企业的数智化转型，在智能安防系统、AI客服、自动化保洁设备、物联网设施管理等技术的广泛应用，不仅有助于降低对人力的依赖、节约长期运营成本，也将促进服务流程标准化和响应精准化，从而在控制价格水平的同时，持续提升服务质量和用户满意度。未来，随着人工智能、大数据和物联网等技术不断成熟与落地，物业行业有望构建更高效、透明、可持续的服务新模式，进一步推动行业从劳动密集型向科技驱动型转变。