中央定调！哈尔滨房地产向“存量”与“品质”要未来“城市更新”被正式写入城市发展总体要求。

文 | 白杨

据新华社报道，2025年7月，时隔十年再度召开的中央城市工作会议，成为定调未来十年城市发展路径的关键时刻，“城市更新”被正式写入城市发展总体要求。住房和城乡建设部根据会议内容作出的解读指出，在这场高规格的会议中，房地产领域的转型方向被具象化为实操路径，从“城市更新上升为核心战略”到“双轨制住房体系构建”，从“四好建设标准”到“城中村改造新规”，每一项部署都直指当前行业痛点。

对于哈尔滨这座拥有独特历史文脉与气候特征的北方重镇而言，这场会议传递出的信号意义非凡，它不仅关乎短期市场的稳定，更将重塑其未来十年乃至更长时间的城市空间与居住形态。

从“城市定位”演进看地产逻辑质变

本次会议将“推进城市更新”纳入城市工作总体要求，明确以存量提质增效替代大规模增量扩张。这种转变植根于对城市本质认知的深化，城市不再被视作机械增长的容器，而是如同生命体般需要系统维护、动态平衡的复杂系统。在房地产领域具体体现为三大核心转向：

空间逻辑转向，从外延扩张到内涵更新。会议强调要严控商品房增量，要求“先体检、后更新”，聚焦老旧小区改造、城中村和危旧房改造、低效用地再开发。这对哈尔滨道外、香坊等区域大量亟待焕新的存量空间来说，是一个重要的契机，不再依赖整体拆建，而是以“微循环”修复历史街巷。大规模新城建设时代已落幕，已建成区域的精细化修补与功能激活成为主旋律。

供给结构转向，“市场+保障”双轨制住房体系构建。哈尔滨在优化商品住房供给质量的同时，必须实质性扩大保障性住房供给。这不仅是民生托底，更是稳定市场预期、优化人口结构的关键举措。

价值内核转向，安全、绿色、宜居成硬指标。“四好”建设（好房子、好小区、好社区、好城区）被提升至前所未有的高度。对地处严寒地带的哈尔滨而言，严守城市安全底线、推进基础设施生命线工程的表述尤其具有现实紧迫性。新建住宅需满足“安全、舒适、绿色、智慧”的系统标准，存量房改造亦需向此看齐。老旧燃气管网改造、排水防涝能力提升、严控超高层建筑等要求，为城市安全划出清晰红线。

哈尔滨房地产需积极适配与突围

在城市更新方面，道外、香坊等区域存在大量亟待改造的危旧房与低效用地，哈尔滨需在改造中超越简单的物理空间重建，将历史街区保护（如中华巴洛克街区活化）、冬季宜居性提升（如增加室内公共活动空间）、适老化、适幼化改造统筹纳入，同时需要避免”一刀切“式大拆大建。

在商品住房方面，增量严控背景下，哈尔滨商品住房市场将更聚焦于“好房子”建设。开发商必须在严寒地区建筑节能、室内环境舒适度、智慧家居、绿色建材应用等方面实现突破，高品质住宅将成为市场分化下的核心竞争力。

在基础设施升级和管控超高层建筑方面，会议点名的“老旧燃气管网、排水系统改造”直击哈尔滨痛点，并提出“严格限制超高层建筑”的要求。

历史之鉴，城市定位的世纪变迁

回望历史，我国曾分别在1962年、1963年、1978年召开过三次全国城市工作会议，随后于2015年、2025年以中央名义召开城市工作会议。会议的每一次召开，都深刻烙印着国家发展阶段的特征，亦牵引着哈尔滨的城市轨迹。

1962年-1963年，在特殊经济时期，城市被视为需要压缩的“负担”和亟需解决的问题。哈尔滨与其他城市一样经历了城镇人口精简、市镇建制调整的收缩期，城市化进程一度停滞甚至倒退。

1978年，首次明确城市是经济、政治、科学、技术、文化、教育的中心，在现代化建设中起主导作用。这释放了发展信号，哈尔滨等城市随之进入快速扩张期。

2015年，会议将城市定位为拉动发展的“火车头”，强调以人为核心的新型城镇化，着力解决快速扩张带来的交通拥堵、环境污染等问题。哈尔滨开始更加注重功能疏解、新区建设与老城更新并重。

2025年，本次会议将城市视为具有内在规律、需要系统维护和持续进化的生命体。对哈尔滨的房地产市场来说，这意味着从追求开发速度和体量，转向对建筑安全、居住品质、社区活力、环境友好、文化传承和基础设施韧性的全方位关注。

2025年中央城市工作会议，为中国房地产划定了清晰的历史分水岭。对哈尔滨而言，挑战与机遇并存。挑战在于，必须直面存量时代的复杂课题，在严苛的气候条件下，高效、高质量地推进城市更新，筑牢安全底线，并满足多元化的居住需求。机遇则在于，依托其独特的欧陆风情、冰雪文化和坚实的产业基础，完全有能力走出一条以品质、文化、韧性和可持续性为核心竞争力的特色发展之路。